Как изменился федеральный закон 214-ФЗ с 1 января: отмена долевого строительства и его последствия

Долевое строительство — изменения с 2018 года

В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 # 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

• Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
• Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
• Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
• Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
• Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2024 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
• Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
• Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
• Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
• Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
• Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.

Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

На время возведения жилого дома эти средства остаются на счету банка и переводятся застройщику только после выполнения двух условий:

1. Дом введен в эксплуатацию.
2. Если хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрировано право собственности.

В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные денежные средства обратно.

В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.

Банк будет контролировать и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.

Проектное финансирование, к которому стремятся перейти власти, будет заключаться также в возможности застройщика взять целевой кредит и осуществлять строительство за счет финансирования банка.

Эскроу счет для застройщика

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 # 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2024 года.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2024 года?

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2024 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).

К 31 декабря 2024 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ, новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним — дольщик, застройщик, банк — что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

Отмена долевого строительства в 2018 году: мифы и реальность

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.

Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

Ликвидация долевого строительства в России

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.

Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!

Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.

Что будет вместо долевого строительства?

Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.

При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве хотят в целом изменить подход к реализации новостроек. Власти не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Мнение президента

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.

Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой. В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2024 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.

Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.

С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.

После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать. Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

Когда в РФ отменят долевое строительство

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2024 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.

За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Чем обернется запрет долевого строительства?

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.

Безопасность покупателей

Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет

Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Цены на жилье

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.

С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Участники рынка

Когда реформа сферы закончится, количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.

Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти

Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – «47 Трест».

Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.

Темпы строительства

Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.

Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.

То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Что будет с обманутыми дольщиками?

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.

А что сейчас?

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.

Дополнительная информация:

Как изменился федеральный закон 214 ФЗ с 1 января Отмена долевого строительства и его последствия

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.

Но здесь возникает другой, также достаточно важный вопрос — как и кем будет осуществлен возврат в случае обмана? Что говорят поэтому поводу? Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Многострадальный Закон # 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.

И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.

Граждане России приобретают квартиры по схеме долевого строительства уже более 20 лет. Участие в долевом строительстве позволяет купить квартиру относительно дешево. На стадии котлована жилье обойдется вам на 10-20% дешевле уже готовой квартиры в новостройке.

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам законодательно ужесточились. Чтобы снизить риск появления долгостроев и обмана граждан, участвующих в строительстве, были предусмотрены различные меры как финансового, так и формального характера.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.