Согласование перепланировки квартиры: как узаконить проект

Рад, что вы заглянули в мой блог, друзья! Не так давно я захотел улучшить жилищные условия и начал присматривать квартиру. Но то стоимость не подходила, то помещение не нравилось, то расположение не устраивало. Наконец приглянулась «трешка», которую предлагали по приятной цене. И все же быстро заключить сделку не удалось: оказалось, хозяин в свое время не оформил согласование перепланировки квартиры. По этой причине ему пришлось вызывать БТИ, а мне — продолжать искать варианты. Не знаю, оформил ли владелец в конце концов бумаги, потому что через пару месяцев я купил другую квартиру. Если и вы относитесь к числу собственников, задумавших перепланировку, я советую вовремя подготовить документы: вдруг вы захотите срочно продать недвижимость. А чтобы вы не допустили ошибок, мы сейчас вникнем во все тонкости!

Перепланировка квартиры: что это означает

Перепланировка — это строительные работы, направленные на изменение функциональности или размеров помещения. Она бывает простой и сложной. К первому типу относят следующее:

• другое расположение сантехники относительно изначального;
• демонтаж ненесущих перегородок;
• перенос дверных проемов (если вы не делаете новый в несущей стене) или кухонной плиты.

Сложный вариант подразумевает, что вы разбираете стены, переносите кухню в другое помещение, добавляете комнате простора за счет кладовой. Для проведения обоих типов перепланировки необходимо согласовать ее в БТИ, только в первом случае понадобится эскиз, а во втором — проект.

Что можно и нельзя при перепланировке квартиры. Согласование перепланировки квартиры и как узаконить проект

Мне приходилось делать перепланировку и в своей квартире, поэтому я рассмотрел не один проект. В итоге я условно разделил варианты на следующие типы:

• изменения не затрагивают конструкцию здания, поэтому в теории могут быть согласованы;
• изменения касаются важных элементов постройки, и согласование невозможно;
• перестройка не затрагивает конструкции, но узаконить ее не удастся;
• перепланировка подразумевает изменения в важных частях постройки, но получить разрешение в БТИ реально.

Основываясь на этих факторах, я и выбирал подходящий вариант. Ведь, если согласование в принципе невозможно, проблемы возникнут еще на этапе ремонта. Например, соседи пожалуются в соответствующие органы, и вам придется возвращать все в состояние «как было». Давайте же разберем, что можно делать при перепланировке:

• осуществлять работы, не влияющие на общую жилую площадь;
• застеклять балконы;
• переносить перегородки или стены, если те не выполняют несущих функций;
• объединять санузел;
• расширять окна;
• объединять 2 квартиры, даже с несущей стеной (при выполнении ряда условий);
• делать новые дверные проемы, если они не размещаются в несущей стене;
• демонтировать камины;
• переносить входную дверь в коридоре для создания тамбура;
• убирать часть стены, разделяющей балкон и комнату (только под окном).

При проведении перечисленных работ без согласования перепланировки не обойтись, причем успех зависит от конкретного случая. Например, требования по укреплению стен в высотных домах определяются тем, на каком этаже располагается помещение. Чем он выше, тем меньше мер предусмотрено. Также учитывают специфику здания при объединении 2 квартир или расширении окон, поэтому делать согласование уже после проведения работ не рекомендуется.

Что удастся согласовать: правильно составьте проект

Чтобы не столкнуться с проблемами на этапе ремонта или продажи недвижимости, ознакомьтесь с тем, как правильно делать изменения в типовых квартирах:

1. Снос перегородки, разделяющей комнату и кухню, может попасть под запрет. Главным фактором остается тип плиты: если владельцы электрических свободны в действиях, то для обладателей газовых моделей вариант недоступен. При самовольном изменении его просто не удастся узаконить. Исключением станет случай, когда между комнатой и кухней остается перегородка или дверь.
2. Перенести кухню в другую комнату на практике сложно, поэтому заранее подумайте, стоит ли воплощение проекта таких усилий. Согласовать его получится, если вы живете на 1-м этаже либо сосед снизу также отвел для функционального помещения другое место. Процедура упрощается и в случае, когда под вашим объектом находится офис или магазин.
3. Хотите перенести кухню на место санузла? Переустройство доступно собственникам 2-уровневых квартир или помещений на последнем этаже.

Чего нельзя делать при перепланировке: особенности проектов

Какие же действия попадают под полный запрет? При перепланировке квартиры не допускается:

• ухудшать общие условия проживания;
• менять конструкцию вентиляционных сетей, устанавливать в них встроенную мебель и любые другие предметы;
• подключать системы «теплого пола» к центральному отоплению;
• создавать чрезмерную нагрузку на перекрытия;
• сносить несущие стены (это чревато обрушением здания);
• переносить коммуникации или вовсе их убирать;
• делать дополнительные проемы в несущих стенах;
• объединять балкон или лоджию с комнатами путем разбирания внешних стен, устанавливать на них радиаторы или батареи и подключать их к общему отоплению;
• увеличивать санузел за счет комнат;
• расширять коридор, уменьшая площадь остальных помещений;
• устанавливать краны или другие устройства, которые влияют на потребление ресурсов в соседних квартирах;
• сносить стены между газифицированными помещениями и жилыми (нельзя объединить кухню с газовой плитой и гостиную).

Например, если вы считаете, что в ванной комнате слишком жарко, и ставите кран на сушилку, согласовать изменения не удастся. Ведь, перекрыв его, вы лишите соседей горячей воды в полотенцесушителе! Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.

Что можно делать без согласования перепланировки квартиры

Согласование проекта перепланировки квартиры не придется делать в следующих случаях:

• вы производите косметический ремонт;
• планируется установка или разборка встраиваемой мебели;
• напольное покрытие будет заменено аналогичным (без создания дополнительной нагрузки на перегородки);
• вы устанавливаете душевую кабину;
• вместо изношенного оборудования будет поставлено аналогичное.

Бывает, что допустимость изменений очевидна. Но у владельцев квартиры могут возникнуть и вопросы по сложным случаям. Давайте же рассмотрим разные ситуации и разберем, когда все же делается перепланировка квартиры без согласования:

1. Устанавливать металлическую дверь в коридоре разрешается, если она соответствует правилам пожарной безопасности. Нельзя самостоятельно менять направление ее открывания, поскольку это помешает эвакуации людей при чрезвычайных происшествиях.
2. Собственники квартир, где используются электрические печи, могут быть довольны: они заменят или перенесут их без согласования проектов. А вот с газовыми моделями процедура усложняется.
3. Разводка электропроводки в квартире не требует согласования. Но если вы хотите менять оборудование внутри щитка, необходимо использовать однолинейную схему. Проводить работы должна лицензированная компания; также придется заручиться разрешением от ЖЭКа.

Если у вас остались вопросы о согласовании проектов перепланировки, посмотрите видео:

Список документов для согласования проекта перепланировки квартиры

Если вы хотите согласовывать изменения без лишних сложностей, заранее подготовьте пакет документов. В него входит следующее:

• заявление о перепланировке, написанное согласно стандартному образцу;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• проект предстоящей перепланировки с заключениями санитарно-экологической, газовой, пожарной и других служб;
• техпаспорт на помещение;
• техзаключение о состоянии конструкций и возможности их разбора;
• паспорт заявителя;
• заявления о согласии от всех членов семьи, проживающих в объекте.

В зависимости от ситуации пакет документов дополняется актами и справками. Если вы собираетесь вносить изменения в ипотечную квартиру, потребуется разрешение от банка и страховой компании. Тем, кто планирует работы, затрагивающие фасад постройки, придется отправиться в комиссию по градостроительству и взять соответствующую справку. А если работы затрагивают общедомовую территорию, понадобится разрешение от остальных жильцов.

Техзаключение о состоянии конструкций необходимо, когда речь идет не о помещении в новом многоквартирном доме, а об индивидуальной или нетиповой постройке. Его требуют и от владельцев старых зданий с большой степенью износа.

Как согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция

Узаконивание изменений в квартире делается следующими способами:

1. Если вы внесли их самовольно, то добиться оформления документов удастся через суд.
2. Возможно и согласование с учетом административного порядка, установленного территориальным муниципалитетом.
3. Самый простой способ, который сократит стоимость согласования перепланировки квартиры — предварительное получение разрешений. В этом случае вам не придется за свой счет переделывать внесенные изменения, если оформить документы не удастся.

Последний вариант отличается надежностью, ведь даже решение суда не гарантирует успех. По сути судебная процедура — это способ защиты нарушенных прав, а не получения новых. Если же ваши соседи будут недовольны переменами (например, вы займете часть тамбура), готовьтесь к продолжительным разбирательствам.

Без участия юристов граждане добиваются успеха лишь в 10 % случаев, в остальных же суд обязывает вернуть помещение в исходное состояние. А обращение к профессионалам увеличит расходы, поэтому делайте все вовремя.

Согласование перепланировки квартиры: куда идти

Чтобы начать процедуру, проверьте, есть ли у вас техпаспорт на квартиру. Документа нет на руках? Отправляйтесь в БТИ за нужной бумагой: позже вы отнесете ее в Мосжилинспекцию или другие инстанции по месту жительства. На получение документа понадобится 10 дней; стоимость услуги — 1 800 руб.

После визита в БТИ занимайтесь проектом. До начала строительства необходимо продумать все мелочи, поэтому обращайтесь в специализированную организацию. Сотрудники осмотрят жилье и составят проект в оговоренные сроки. В зависимости от региона и солидности организации вы отдадите 15 000—30 000 руб., если в процессе работ не будут затрагиваться несущие конструкции. Подразумевается более сложное решение? Готовьтесь отдать до 150 000 руб.

Разрешение Мосжилинспекции: где взять

Когда вы соберете нужные документы, отправляйтесь в следующую инстанцию:

• Московскую жилинспекцию;
• департамент строительства и архитектуры;
• МФЦ.

Вам выдадут разрешение, которое действительно в течение 1 года.

Как получить акт о завершении работ: заключительные этапы согласования перепланировки квартиры

После реализации проекта подавайте соответствующий акт в МФЦ или Государственную жилищную инспекцию: на нем поставят подписи. Затем на объект прибудет проверяющий, который убедится, что фактические изменения соответствуют заявленным. Мера необходима, чтобы проверить, не снес ли владелец пару лишних стен. Если все в порядке, представитель организации подпишет бумагу и выдаст 1 экземпляр вам на руки. Останется лишь отнести его главе жилищной инспекции, который заверит акт печатью.

Как внести изменения в документы на квартиру после перепланировки

Когда работы заканчиваются, необходимо вносить изменения в документы. Чтобы получить новый техпаспорт в БТИ, направляйтесь непосредственно в организацию или в МФЦ. Если в БТИ уже передан пакет соответствующих документов, готовьтесь к визиту техника. Задача на этом этапе — обеспечить ему беспрепятственный доступ. Когда техник сделает замеры, БТИ изготовит новые документы в течение 25 дней. За услугу придется заплатить 2 000—4 000 руб.

Если в результате перепланировки изменилась жилая площадь, закон обязывает получать новое свидетельство на квартиру. Но предварительно потребуется внести корректировки в кадастровый паспорт, поэтому берите технический план в БТИ (до 12 000 руб.) и несите его в Кадастровую палату Росреестра или в МФЦ.

Получили новый документ? Изменения делаются и в свидетельстве о праве собственности. Заказать услугу можно при повторном обращении в МФЦ или в Росреестр. Она предоставляется не бесплатно: госпошлина достигает 1 000 руб.

Сроки согласования перепланировки квартиры

Если вы действуете самостоятельно, то процесс не будет быстрым:

1. Подготовительный этап и сбор разрешений занимает 2—4 мес. в зависимости от того, собираетесь ли вы затрагивать несущие конструкции.
2. После ремонта потребуется получить акт приемки, а его выдача затягивается на 2 мес.
3. В БТИ должны подготовить технический план, где отражаются все изменения. Документ на бумажном и электронном носителе передадут в Кадастровую палату, и ее сотрудники откорректируют информацию в кадастровом паспорте. В заключение вносятся исправления в свидетельство о праве собственности. Весь процесс займет до 6 мес.

При желании вы обратитесь в центры согласования перепланировки недвижимости, где изменения зарегистрируют как предполагаемые или как ранее выполненные. Стоимость услуг зависит от сроков и особенностей варианта.

Согласование перепланировки в новостройке

Если квартира расположена в новостройке, то процедура практически не будет отличаться от описанной выше. Но важно помнить, что при покупке недвижимости с формулировкой «свободная планировка» возможности проекта ограничиваются строительными нормами и правилами. При нарушении СНиП БТИ не выдаст разрешения.

Термин «свободная планировка» некорректен, хотя застройщики используют его, говоря о преимуществах. В результате вы заплатите больше, а фактических плюсов не получите. Дело в том, что «свободная планировка» допускается лишь в монолитных домах. Себестоимость их строительства меньше, чем при возведении зданий из кирпича, поэтому цена должна быть ниже.

Согласование перепланировки в квартире: видео

Сколько стоит согласовать перепланировку

При согласовании перепланировки квартиры цена услуги зависит от срочности и сложности проекта. Обратите внимание на тип предстоящих работ:

• при незначительных изменениях, для которых требуется только эскиз — 40 000 руб.;
• если предстоит затрагивание несущих конструкций — 170 000 руб.;
• для нежилых помещений — 100 000 руб. и больше;
• при объединении подвала или чердака с другими помещениями — 50 000 руб.

Стоимость услуг меняется в зависимости от региона, поэтому условия надо уточнять в каждом конкретном случае.

Ответственность за самовольную перепланировку

Перепланировка считается незаконной в следующих случаях:

• владелец жилья не получил разрешения;
• разрешение есть, но фактические изменения ему не соответствуют.

Даже небольшие отличия от одобренного проекта означают, что по отношению к нарушителю будут приняты меры: наложение штрафа и предписание о возврате помещения в исходное состояние.

Обязательно ли устранять незаконные изменения? Если вы проигнорируете предписание, то Государственная жилищная инспекция вправе подать в суд. В дальнейшем возможны следующие варианты:

1. Помещение продают с торгов, и вы получаете сумму, из которой вычитают расходы на исполнение решения. Новый собственник будет обязан вернуть жилье в исходное состояние.
2. Если вы не нарушили права соседей, то суд может вынести решение в вашу пользу. Понадобится доказать, что при переоборудовании вы учли СНиП.

Сумма штрафа меняется в зависимости от ситуации, но обычно он не превышает 2 500 руб. Главная сложность с незаконной перепланировкой заключается не в нем, а в возможных проблемах с продажей жилья. Будут неприятности и у наследников, которые позже захотят вступить в права; также в качестве меры наказания вам могут закрыть выезд за границу.

Впрочем, сложности при продаже квартиры возникают не всегда. Их не избежать, если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, поскольку банки проверяют фактическое соответствие техплану. Но сделку удастся осуществить, если покупатель подпишет обязательство уладить бюрократические вопросы. Главное, чтобы вы предупредили его о неузаконенной перепланировке, иначе в будущем вас ждет судебный иск.

Чтобы избежать неприятностей, выполняйте предписания: законом предусмотрен срок в полгода. В течение этого времени помещение необходимо вернуть в исходное состояние.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Раньше существовала практика, когда собственники вносили изменения, а позже узаконивали их через суд. Но судебные органы начали отказывать в разрешении, если владелец жилья не пытался его получить до строительных работ. Если же вы делали запрос о выдаче документа, но не смогли его получить, шансы на благоприятное решение повышаются. Для обращения в суд соберите стандартный пакет документов и оплатите государственную пошлину — 200 руб.

В вашем распоряжении и другой вариант — согласование перепланировки по факту. Порядок процедуры меняется в зависимости от региона, но суть одна: собирайте документы и отправляйтесь в МФЦ, где вы заполните заявление о сделанном переустройстве. В течение 1 мес. на объект явится комиссия, которая составит акт о соответствии квартиры в измененном виде требованиям регламентов и стандартов. Вам придется также оплатить штраф за незаконные перестройки и утвердить полученный документ в Государственной жилищной инспекции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Здравствуйте! Я хочу купить квартиру в Москве за свои средства, ипотеку брать не буду. Но в деньгах ограничен, поэтому отыскать вариант сложно. И тут подвернулась хорошая трешка, но с неправильной перепланировкой. Продавец предупредил, что согласование невозможно, БТИ не пропустит. С учетом этой особенности он предлагает хорошую скидку. Беру квартиру для жизни, продавать не планирую. В чем заключаются риски подобной сделки? Покупать ли квартиру?

Риски оцениваются в каждом конкретном случае: если предыдущий собственник увеличил площадь ванной комнаты, обеспечив грамотную гидроизоляцию, то в теории можно делать покупку. Правда, советую оценить размер скидки и прикинуть, перекрывает ли она возможные проблемы при затоплении соседей.

Но есть дополнительный нюанс: Мосжилинспекция в 2017—2018 гг. оживилась. Есть вероятность, что в будущем она введет дополнительные меры для выявления незаконных перепланировок. Заявить о несоответствии вправе и представители коммунальных служб, которых вы впускаете для выполнения их обязанностей. Роль играет и другое нововведение: для получения экспликации или поэтажного плана необходим вызов техника, если последний раз квартиру проверяли больше, чем 5 лет назад. Когда нарушение обнаружат, штрафом не отделаться: вы получите предписание вернуть помещению изначальный вид за свой счет.

Что учесть при покупке квартиры: избегаем несогласованных перепланировок

Если на объекте производились перестройки без получения разрешений, собственник обязан уведомить покупателя при продаже. Но полагаться на его честность не следует, поэтому ознакомьтесь с техническим паспортом. Самостоятельно обнаружить несоответствия сложно, поэтому вызовите сотрудника из БТИ. Все несогласованные перепланировки он отметит красными линиями, и вы увидите реальную картину.

Делая согласование перепланировки вашей квартиры, заранее получите разрешение, предоставив документы в БТИ. Взгляните на образцы проектов, узнайте их цену, стоимость услуг агентства и порядок действий при самостоятельном оформлении

Несколько полезных советов по согласованию перепланировки квартиры

Чтобы согласование обошлось недорого, не переплачивайте посредникам: справиться с задачей в силах обычный гражданин. А чтобы в процессе не возникло сложностей, ознакомьтесь с ответами на самые распространенные вопросы:

1. Удастся ли согласовать перепланировку по проекту, если человек проживает в квартире по договору социального найма? Да. Порядок процедуры отличается тем, что понадобится письменное согласие членов семьи и разрешение органов местного самоуправления.
2. Можно ли присоединить к квартире часть тамбура, если остальные жильцы не утратят доступа к счетчикам? Вариант допустим, но потребуются письменные разрешения от всех соседей по этажу. Самовольное же присвоение места общего пользования является нарушением законодательства, хотя часто встречается на практике.
3. Что делать, если соседи сообщили о незаконной перепланировке? Можно ли не пустить представителей БТИ? И полиция, и сотрудники БТИ обязаны предъявить разрешение на осмотр квартиры. Без документа вы имеете право им отказать.

Учитывайте эти нюансы, и получить разрешение на проект будет проще.

Реальный опыт согласования перепланировки по проекту: рассказ на форуме

Мы с мужем жили в 2-комнатной хрущевке, которую купили за свои сбережения. Планировка нам не очень нравилась, и мы решили сделать из проходной комнаты изолированную. Нужно было пробить дверь из коридора в гостиную, а существующий проем заложить. Тем более, что к гостиной была пристроена кладовая, куда вели 2 двери: непосредственно из гостиной и из спальни. Но, когда муж посмотрел техплан, оказалось, что по нему проем только один. Получалось, надо было узаконивать разрушение 2 стен, а не 1-й, как ожидалось.

Дальше хуже: муж сказал, что такую перепланировку не разрешат, поскольку предыдущие хозяева пробили проем в несущей стене. Подобные работы допускаются в кирпичных домах, а у нас панельный. Конечно, мы зря не рассмотрели техплан при покупке, но плакать было поздно. Муж, как бывалый строитель, сказал, что усилит участки плит перекрытия на внутренних стеновых панелях в местах выполнения дверных проемов.

Отправились с ним в городскую архитектуру, где нам велели принести проект от определенной организации. Ее сотрудники не горели желанием браться за сложный случай, но за определенную плату согласились. В итоге расходы выросли до небес…

Когда работы были закончены, принимать их явилась комиссия из районной администрации. Ее глава заявил, что не знает, действительно ли проем усиливался металлом, принялся простукивать. В итоге он сказал, что металла «не слышит», и решил частично разрушать проем, чтобы добраться до железных деталей. Хорошо, что я снимала процесс строительства на видео и делала фото: эти доказательства нас и спасли, перепланировку приняли. Остальные документы я оформляла в МФЦ без проблем. Мой вывод? При покупке жилья внимательно изучайте техпаспорт!

Заключение

Согласование перепланировки квартиры желательно делать до фактического проведения работ. В противном случае вы рискуете столкнуться с невозможностью узаконить проект, и придется возвращать квартиру в исходное состояние за свой счет.