Как выкупить долю в квартире: у родственника, материнским капиталом, в ипотеку

Здравствуйте, друзья! Пару дней назад я навещал старого приятеля, который советовался со мной по жилищному вопросу. Выяснилось, что он поселился в 2-комнатной квартире, 40 % которой принадлежат ему. Остальные метры он арендовал у второго собственника, чтобы не делить жилье с родней, а наслаждаться по вечерам тишиной. Но недавно приятель заработал денег и спросил у меня, как выкупить долю в квартире, если владелец не планирует ее продавать. Давайте же вместе разбираться, как поступить в подобной ситуации!

Виды сделок купли-продажи доли

В сфере недвижимости случаи с долями считаются сложными, поскольку установить четкие границы собственности не удается. Ведь количество квадратных метров, принадлежащих определенному владельцу, не совпадает с размерами комнат, что приводит к размолвкам между жильцами.

Иногда границы устанавливают через суд: в ходе разбирательства имущество собственника приравнивают к определенному помещению. Но если появляется новый владелец, принятое решение на него не распространяется. В подобных случаях приходится повторно обращаться в суд для разбирательства.

В результате цена доли часто невелика, к тому же покупателей сложно найти: обычно ее приобретают уже имеющиеся собственники, чтобы в дальнейшем выкупить все жилье. Другой вариант — часть в квартире нужна приезжему из дальних регионов или ближнего зарубежья, желающему прописаться. По этой причине владельцы квадратных метров в общей квартире заинтересованы в мирном сотрудничестве: поссориться с сособственником, который в итоге продаст свою часть мигрантам, им не хочется. Но достичь компромисса удается не всегда, из-за чего и появляются альтернативы сделке по согласию.

Как выкупить долю в квартире: по общему согласию

Можно ли выкупить долю в квартире без лишних разбирательств? Вариант доступен, когда собственники согласны на сделку. Проще, когда на недвижимость уже оформлено право общей долевой собственности. Но бывает, что квартира находится в общей совместной собственности, когда жильцы пользуются и владеют ей вместе. В подобных случаях проводят процедуру выдела доли, а затем заключают сделку.

Принудительный выкуп: что учесть

Принудительно выкупить часть в квартире удается через суд. Чтобы он вынес решение в вашу пользу, потребуется наличие перечисленных обстоятельств:

• чужая доля незначительно мала;
• сособственник не имеет в ней интереса (это означает, что у него есть другое место жительства);
• ее нельзя выделить в натуре (в квартире нет комнаты с нужными габаритами);
• отношения между собственниками перешли в стадию продолжительного конфликта.

Возникает вопрос, как определить незначительность доли? Прежде всего играет роль площадь квартиры и соотношение к ней части, принадлежащей собственнику. Согласно судебной практике, она считается незначительной, если составляет 1/8, 1/10 и т. д.

Также важно, чтобы размер доли не позволял выделить 1 жилое помещение в квартире полностью. Балкон, ванная, туалет в категорию не попадают, поскольку проживание в них невозможно. Если же количество квадратных метров, принадлежащих содольщику, соответствует размеру комнаты, принудительный выкуп вряд ли возможен. Ситуация осложняется, когда тип здания позволяет оборудовать отдельный выход и провести инженерные коммуникации: избавиться от нежелательного совладельца не удастся.

Если же перечисленные условия соблюдаются, по решению суда вы можете выплатить содольщику компенсацию и стать единственным собственником. В подобных случаях возникают споры по поводу размера положенной суммы, поэтому суд назначает оценочную экспертизу.

Пример принудительного выкупа

В 2024 г. в один из судов Москвы обратилась женщина с иском на бывшего супруга. Ранее она приобрела 3-комнатную квартиру, после заключения брака прописала мужа, а при разводе суд выделил ему долю в размере 1/14. После расчета площади оказалось, что супругу принадлежат 2,5 кв. м.

Вскоре женщина захотела выкупить долю в квартире у бывшего мужа, но тот отказался от сделки. После рассмотрения суд определил, что часть, принадлежащая супругу, незначительна. Поскольку площадь остальных помещений составляла 8, 16 и 11,4 кв. м., выделить 2,5 кв. м. не удавалось. В этом случае суд имел право без согласия сособственника заместить его часть деньгами. В итоге женщина выплатила бывшему мужу 400 000 руб. и получила квартиру в единоличное распоряжение.

Принудительный выкуп осуществляется в судебном порядке: правовым основанием выступает ч. 4 ст. 252 ГК РФ.

Срочный выкуп части квартиры

Срочным выкупом обычно пользуются агентства недвижимости, которые в сжатые сроки приобретают несколько квадратных метров в квартире. Благодаря этой процедуре они становятся содольщиками. Тем самым они получают приоритет на приобретение остальных частей, причем потраченная сумма оказывается меньше, чем при покупке целой квартиры.

Обычному гражданину вариант доступен, если сособственник срочно нуждается в деньгах. К плюсам относят то, что платить за недвижимость по рыночной стоимости не придется.

Как выкупить долю по обоюдному согласию: подробная инструкция пошагово

Если обе стороны сделки согласны, то сложностей не возникнет. При этом вам не придется думать, как выкупить долю в квартире у родственника: процедура проходит на общих основаниях.

Понятие права преимущественного выкупа

Согласно ГК РФ, если дольщик хочет продать свою часть, он должен предложить ее сособственникам: у них есть право преимущественного выкупа. В течение 1 месяца они принимают решение и сообщают о желании сделать приобретение. Если содольщики отказываются, спустя 30 дней можно предлагать сделку третьим лицам.

Когда вы выкупаете долю у родственника, убедитесь, что он отправил уведомление остальным сособственникам.

Сообщить в устной форме о желании заключить сделку недостаточно: закон подразумевает отправку извещений с указанием цены. Документы посылают заказными письмами и сохраняют квитанции.

Ст. 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно иметь письменную форму. При этом оповещение с помощью СМС или электронной почты не считается выполненным надлежащим образом.

Если у совладельцев не возникнет желания выкупить часть квартиры, они дают письменные отказы, после чего сделку можно заключать с третьими лицами. Отсутствие реакции на уведомление считается согласием, но продавать часть разрешается по цене не ниже той, которая предложена в извещениях. При нарушении этого правила содольщики подадут в суд и оспорят сделку.

Вопрос читателя: надо ли отправлять уведомление

Здравствуйте! Возникла следующая ситуация: нас 3 совладельца квартиры. Я покупаю часть, принадлежащую брату. Нужно ли отправлять уведомление оставшемуся сособственнику?

Да, предлагать покупку необходимо в любом случае, причем срок уведомления будет отсчитываться от даты его получения. Если вы отправляете послание с уведомлением, то месяц должен истечь от дня, когда получатель расписался на его копии. Бывает, что заключить предложенную сделку хотят 2 сособственника: в подобных случаях владелец делает выбор по своему желанию.

Перечень документов для сделки купли-продажи

Чтобы законно выкупить долю в квартире, подготовьте документы согласно перечню:

• паспорта граждан, выступающих сторонами сделки;
• договор купли-продажи (его может составить нотариус);
• отказы остальных содольщиков;
• документы, подтверждающие право владения (договор дарения или купли-продажи, согласно которому вы приобретали квартиру);
• выписку из домовой книги;
• документы, подтверждающие право собственности (выписку из ЕГРН);
• бумаги из БТИ, включая кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликацию;
• акт приемки-передачи.

В некоторых случаях требуются дополнительные бумаги: согласие супруга или разрешение органов опеки, если владелец части — ребенок.

Образец договора купли-продажи: скачать по ссылке

Что учесть при составлении договора купли-продажи? В тексте должна содержаться следующая информация:

• ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные;
• описание предмета сделки (указывается размер доли);
• идентифицирующие признаки квартиры (адрес, общая и жилая площадь);
• цена предмета сделки.

Если у квартиры есть и другие содольщики, этот факт необходимо отразить в тексте. Вы можете скачать образец по ссылке или составить документ самостоятельно, но в последнем случае рекомендуется посоветоваться с юристом.

Как происходит процедура продажи

Договор купли-продажи заверяется у нотариуса: с 2016 г. этап стал обязательным, а простая письменная форма допускается лишь в случае, когда речь идет об индивидуальной или общей совместной собственности. Благодаря этой особенности снижается риск обмана, ведь нотариус гарантирует следующее:

• сделка совершается без нарушений действующего законодательства;
• ее заключают лица, указанные в договоре.

Также он зачитывает текст документа вслух, чтобы продавец и покупатель точно знали и понимали условия. Но нотариус не проверяет юридическую чистоту квартиры, поэтому, если вы не уверены в этом факторе, обращайтесь за консультациями к риелторам.

Необходимость заверки сказывается и на скорости заключения сделок. До 2016 г. желающие выкупить у продавца долю в квартире завершали процедуру за несколько часов. В 2024 г. после взаиморасчетов необходимо приезжать к нотариусу, составлять договор купли-продажи, заверять и везти на регистрацию в Росреестр. В этой инстанции вы зафиксируете передачу права собственности: потребуется подать документы и подождать результата 18 дней. Для москвичей срок сокращается, поскольку регистрационные органы столицы делают постановку доли на учет за 12 дней.

Переход прав считается осуществленным, когда информация о новом собственнике вносится в Государственный реестр. Вы же получите выписку из ЕГРН, которая и будет основным документом; свидетельства о праве собственников не выдаются с 2016 г.

Узнать подробнее о том, как выкупить долю в квартире, можно с помощью видео:

Как можно обойти преимущественное право при выкупе

Хотя в сети публикуют советы, как обойти право преимущественного выкупа, на практике они не работают. Если сделка совершена с нарушениями, пострадавший обратится в суд, и махинации обнаружат. Схемы, используемые нечестными гражданами и риелторами, давно известны, поэтому не пытайтесь замаскировать продажу договором дарения или показать завышенную цену в уведомлениях. Явная фиктивность сделок станет предметом разбирательств в суде, причем пострадавшие гарантированно будут восстановлены в правах.

Иногда удается реализовать следующий вариант: в документах указывается завышенная цена, поэтому сособственники отказываются от сделки. Она заключается с реальным покупателем, который отдает заранее оговоренную сумму. В подобной ситуации есть риск для человека, приобретающего долю: продавец может потребовать, чтобы фактическая цена соответствовала указанной в документах. В результате сделка не состоится по вине покупателя, и он не получит обратно внесенный залог.

Вопрос читателя: когда денег на сделку не хватает

Здравствуйте! Содольщик продает свою часть и предлагает мне сделать покупку. Но денег, чтобы выплатить сумму сразу, не хватает. Собрать удастся лишь через полгода, а содольщик торопит и не желает ждать. Могу ли я утратить право преимущественной покупки?

Спасибо за вопрос! Право преимущественного выкупа не подразумевает, что собственник доли должен ждать, пока вы соберете деньги. Согласно закону, у вас есть месяц для совершения сделки, после чего продать часть в квартире разрешается любому лицу.

Как приобрести долю в квартире без согласия других собственников

Вы хотите выкупить долю в квартире, но остальные сособственники против сделки? Если часть в помещении была выделена, то совладельцы не могут препятствовать продаже. У них есть право преимущественного выкупа, но они должны им воспользоваться в течение месяца.

Бывает, сособственники идут на хитрость: после получения уведомления они сообщают, что хотят сделать покупку, но действий не предпринимают. В подобных случаях ждите 30 дней и заключайте сделку: она будет правомерной.

Как купить долю, если сам собственник против

Хотя вынуждать собственников к заключению сделок не позволяется законом, в некоторых случаях допускается возможность принудительного выкупа. Порядок действий будет следующим:

1. Досудебное урегулирование — стандартный этап любого разбирательства. Важно и то, что процедура принудительного выкупа подразумевает наличие конфликтных отношений между сособственниками. Если вы упомянете, что шли навстречу, но найти компромисс не удалось, шансы на благоприятный исход дела повысятся. Чтобы доказать благие намерения в суде, отправляйте владельцу доли письмо с предложением о выкупе и сохраняйте квитанцию.
2. Определите стоимость частей в квартире, пригласив оценщика.
3. Соберите документы, подтверждающие слабую заинтересованность сособственника во владении. Убедительным доказательством будет то, что он не принимает участия в коммунальных платежах и не вносит свою часть налога, поэтому сохраняйте квитанции или возьмите в банке распечатку безналичных транзакций с вашего счета. Иногда требуются и документы, подтверждающие, что владелец микродоли не состоит в родственных отношениях с остальными собственниками. В этой сфере каждый случай индивидуален, поэтому проконсультируйтесь у юриста.
4. Составьте исковое заявление самостоятельно по образцам в сети или обратитесь к специалисту. Последний вариант предпочтительнее, поскольку при заполнении шаблона вы не опишете важные нюансы.
5. Собранные документы передаются в суд, причем вы принесете их лично или отправите по почте.
6. Явитесь в дату, назначенную для рассмотрения вопроса, сообщите о желании выкупить микродолю или долю, изложите обстоятельства дела. Ваши интересы может представлять и юрист, специализирующийся на подобных вопросах.

После рассмотрения нюансов суд примет решение: если оно будет в вашу пользу, вы выплатите содольщику компенсацию. На следующем этапе вы обратитесь в Росреестр, где оформите право собственности. Если же суд ответит отказом, при желании вы оспорите его, обратившись в вышестоящие инстанции.

Иск о принудительном выкупе: скачать образец

Чтобы решение оказалось в вашу пользу, правильно составляйте иск о принудительном выкупе. Справиться с задачей будет проще, если вы скачаете образец по ссылке.

Какие документы предоставить суду для принудительного выкупа

Соберите следующий пакет документов:

• паспорт человека, подающего исковое заявление;
• выписку из ЕГРН на квартиру;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• исковое заявление;
• выписку из домовой книги или поквартирную карточку;
• техническую документацию на недвижимость;
• бумаги, подтверждающие обоснованность обращения (чеки за оплату коммунальных услуг, выписку, удостоверяющую, что у ответчика есть другое жилье);
• дополнительные доказательства вашей правоты.

Перечень документов меняется в зависимости от особенностей ситуации. Юристы советуют на досудебном этапе заказывать и экспертизу, доказывающую невозможность перепланировки для выдела площади. Приходится прилагать и заключение оценщика, поэтому будьте готовы добавлять необходимые бумаги.

Расходы при принудительном выкупе части квартиры

Сколько стоит подача иска о принудительном выкупе доли в квартире? Фиксированной суммы нет, поскольку госпошлина зависит от размера спорной части и определяется в индивидуальном порядке. В любом случае она составит не меньше 400 руб., но не больше 60 000 руб.

Отдельно оплачивается регистрация права в Росреестре: за внесение сведений и предоставление выписки вы заплатите 2 000 руб.

Сроки рассмотрения исков о принудительном выкупе доли в квартире

Отсчет срока для рассмотрения иска начинается от даты доставки в канцелярию, поэтому при отправлении бумаг почтой заказывайте услугу «с уведомлением о получении». На изучение обращения судье дается 5 дней, после чего он ответит отказом или примет его к рассмотрению. В случае положительного решения процесс растянется на 2 месяца, поскольку придется выслушать свидетелей, заказать экспертизы, собрать доказательства. Также есть риск, что решение первой инстанции будет оспариваться, что увеличит сроки.

Как выкупить долю в квартире на ипотечные деньги

Если денег на приобретение чужой части не хватает, вы можете выкупить долю в квартире ипотекой. Но не каждый банк одобрит заявку на кредит, выдаваемый с подобной целью. Проблема решается проще, если часть помещения принадлежит вам, и после заключения сделки вы станете единственным собственником. В подобной ситуации предмет залога удастся быстро продать, поэтому банк отнесется к заявке лояльнее. Процентная ставка по подобным кредитам составляет 14 %, причем сумма первоначального взноса достигает 10 % от стоимости доли.

Если же вы намереваетесь стать одним из совладельцев, получить кредит окажется сложнее. Банки без энтузиазма относятся к подобной перспективе, поэтому купить несколько метров в ипотеку не удастся.

Вопрос читателя: в какой банк обратиться

Здравствуйте! Я с женой, тещей и несовершеннолетней дочерью проживаю в квартире. Недвижимость в равных частях принадлежит супруге, ее матери, ее брату и нашей общей дочери. Мы хотим приобрести их квадратные метры, чтобы собственниками были жена (75 %) и дочка (25 %). Но банки не одобряют заявки, поэтому я ищу организацию, предоставляющую кредиты в подобных условиях. Куда лучше обратиться?

Проблема в том, что 25 % залога окажутся в собственности несовершеннолетней, и при неисполнении вами обязательств банк не продаст такую квартиру. Найти организацию, дающую кредиты даже под высокий процент, вряд ли удастся. Вам стоит подыскать варианты размена с доплатой, поскольку ипотеку вы не получите.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Раздумываете, можно ли выкупить долю в квартире на материнский капитал? Сделка разрешается в следующих случаях:

• полученная часть будет равна 1 или нескольким комнатам;
• жилое помещение перейдет в собственность 1 человека (выкупается последняя доля).

Обязательными условиями будут пригодность для постоянного проживания и соответствие техническим, санитарным и остальным нормам. ПФР рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке, чтобы исключить факты мошенничества. Если планируемая сделка осуществляется между родственниками, то на нее обратит внимание и МВД или ОБЭП. Чтобы вас не привлекли к уголовной ответственности, избегайте махинаций с долевой собственностью.

Однозначно нельзя тратить материнский капитал на то, чтобы приобрести долю у ваших родителей. Допустимы сделки между братьями и сестрами, но приготовьтесь к повышенному вниманию правоохранительных органов.

Какие виды сделок с долевой собственностью запрещены

В законодательстве РФ существует запрет на цессию с долей — переуступку права требования. Не регистрируется и заем с отступным — сделка, где залогом служат квадратные метры в недвижимости, которой вы владеете с сособственниками. Она считается незаконной, поскольку очевидно, какое юридическое действие подразумевается на самом деле.

Существует и ряд ситуаций, не попадающих под прямой запрет, но вызывающих сомнения в легальности:

1. Договор дарения, предметом которого выступает передача доли, может быть оспорен другими сособственниками в суде. Ведь действие маскирует куплю-продажу в обход права приоритетного выкупа, особенно если вы передаете часть в квартире постороннему лицу.
2. Вариант с отщеплением также не скроет суть сделки. Например, у вас есть ¼ квартиры, и вы хотите продать ее третьему лицу в обход собственника 3/4 помещения. В подобных случаях потенциальному покупателю дарят 1/100, а затем предлагают приобрести остаток доли. Но сделка настолько подозрительна, что пострадавший собственник ¾ при желании аннулирует ее через суд.
3. При заключении договора ренты ту можно позже выкупить, и плательщик станет собственником доли. Но явная фиктивность сделки послужит основанием для отмены.

Чтобы избежать неприятных последствий, соблюдайте законодательство и не пытайтесь провести махинации при выкупе доли в квартире.

Риски при приобретении: на что обратить внимание

Проблемы с приобретенными метрами возникают, когда вы идете на махинации при совершении сделки. Если вместо продажи заключился договор дарения, отменить его и получить деньги обратно не удастся. Например, вы приобрели подобным образом часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были долги по коммунальным услугам. Иногда суммы оказываются выше, чем цена доли! Но вернуть потраченные деньги, отменив сделку, не удастся: по документам вы не передавали денежных средств.

Другая сложность возникает, когда покупатель путает понятия «комната» и «доля». Размеры последней не всегда позволяют получить в собственность отдельное помещение, поэтому заранее уточняйте тонкости.

К рискам при выкупе доли относят и следующее:

• причиной продажи бывают плохие отношения со скандальными соседями, с которыми вам придется жить бок о бок;
• на продажу выставляют доли в районах, где случаются перебои с водоснабжением или электричеством;
• при покупке части в помещении с целью в дальнейшем приобрести остальные доли вы можете обнаружить, что остальные собственники не планируют продажу.

Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.

Заключение

Большая часть недвижимости на территории РФ находится в долевой собственности, что осложняет совершение сделок. Но при желании вы можете выкупить долю в квартире или продать свою, причем согласие остальных собственников не понадобится. Важно лишь заранее оповестить их, чтобы они при желании реализовали право на приоритетную сделку.